Grondbeleid

Een grondexploitatie is een middel om de meerjarige kosten en opbrengsten van projecten die gepaard gaan met de ruimtelijke ontwikkeling te beheersen. De grondexploitaties van de gemeente zijn de plannen die vallen onder actief grondbeleid. Voor een uitgebreide beschrijving en toelichting van de lopende grondexploitatie projecten wordt verwezen naar het MPG 23.1.  
In de tabel hieronder wordt de ontwikkeling van de boekwaarde van de grondexploitaties  weergegeven.

In 2022 is er per saldo voor € 6,3 mln. meer aan opbrengsten dan kosten gerealiseerd, waardoor de boekwaarde is afgenomen tot € 47 mln. De standaard inkomsten van grondexploitaties zijn grondverkoop en uitgifte in erfpacht. In de kosten van 2022 zaten ook voor € 3,0 mln. aan interne afdrachten aan reserves die boekhoudkundig als winstneming vanuit grondexploitaties zijn te zien.
Uiteindelijk is het streven om de boekwaarde minimaal naar nul te krijgen met de verkoop van de gronden en mogelijke subsidies. De tabel hieronder geeft de verwachting voor het eindresultaat van de grondexploitaties weer. In deze tabel worden in deze jaarrekening verwerkte winstnemingen van (deel)plannen niet geteld. De tabel telt alleen de kosten en opbrengsten aan de hand van de bijgestelde ramingen voor 2023 en verder.  

De verwachting van de nog te maken kosten, de nog te realiseren opbrengsten en het eindresultaat voor de grondexploitaties wordt hierboven weergegeven. Uiteraard is er onzekerheid of de totaal geraamde voordelige eindwaarde van € 5,6 mln. ook daadwerkelijk behaald zal worden. Het is mogelijk om de eindwaarde terug te rekenen naar 31-12-2022. Bij de berekening hiervan wordt gebruik gemaakt van een percentage van 2%, waardoor de verwachte contante waarde op € 4,6 mln. voordelig komt.

Het beleidsuitgangspunt is dat grondexploitaties minimaal kostendekkend moeten zijn. Op basis van de meest recente ramingen is het de verwachting dat dit niet voor alle grondexploitaties (meer) gaat lukken. Totaal is een verliesvoorziening gevormd van € 10,1 mln. op contante waarde. Deze was € 1,3 mln. bij de vorige jaarrekening. Het grootste deel van de toename wordt verklaard door de hoge inflatie van 2022 en de hogere inflatie verwachting voor de eerst komende jaren. Hierdoor zijn een aantal kostenposten flink toegenomen. Op eindwaarde is het totale verlies € 11,3 mln., waardoor er voor de komende jaren waarschijnlijk nog aanvullingen vanuit de ARG zullen moeten worden gedaan voor het verschil van € 1,2 mln. In de tabel van de ARG staan deze aanvullingen voor de komende jaren al aangegeven.
In de tabel hieronder zijn de acht grondexploitaties van de gemeente Zaanstad opgesomd die onderdeel uitmaken van de bovenstaande cijfers. De kolom met het eindjaar geeft aan tot wanneer een project volgens de geactualiseerde raming loopt.

In de tabel hieronder staan bedragen voor plannen waarvoor een anterieure (exploitatie) overeenkomst is gesloten. Plannen waarbij de grond niet van de gemeente zelf is, vallen in de boekhouding onder de noemer faciliterend grondbeleid. Voor het verhaal van de kosten maakt de gemeente gebruik van anterieure (exploitatie) overeenkomsten.

Veelal worden op basis van de overeenkomsten door ontwikkelaars bedragen aan de gemeente overgemaakt als vergoeding voor gemaakte en voor nog te maken kosten. De eindstand van € 2,2 mln. is een saldo van nog te ontvangen bedragen en van vooruit ontvangen bedragen voor faciliterend grondbeleid.
Per 31-12-2022 is hiervan € 3,7 mln. aan vooruit ontvangen bedragen voor nog te maken kosten en € 1,5 mln. aan nog te ontvangen bedragen voor al gemaakte kosten.

Volgens de financiële tabel hierboven wordt een totaal nadelig eindsaldo van deze plannen verwacht van € 1,3 mln. Dit komt vooral omdat voor enkele plannen de gemeente zelf ook zorgt voor aanleg van openbare ruimte. Net als voor de grondexploitaties wordt de gemeente ook hier geconfronteerd met de effecten van de hoge inflatie. Deze kan niet altijd verhaald worden op de private ontwikkelaar en komt hiermee dan voor rekening van de gemeente. Bij de vorige jaarrekening was een verliesvoorziening getroffen van € 0,13 mln. Deze is in 2022 opgehoogd tot € 1,5 mln.
In het MPG is een lijst opgenomen met de actieve plannen waarvoor een exploitatie overeenkomst is gesloten. Hier staat ook meer informatie over de projecten en bij welke grotere projecten de gemeente ook zelf investeert in aanleg van openbare ruimte.

De ontwikkeling van de Algemene Reserve Grondzaken
De Algemene Reserve Grondzaken (ARG) doet dienst als een buffer tussen de jaarlijkse algemene middelen van de gemeente en de grondexploitaties. De ARG dient tevens als een verevenings-reserve, omdat opbrengsten van rendabele plannen worden gebruikt om onrendabele plannen te dekken.
De belangrijkste resultaten uit de actualisatie van de grondexploitaties staan in onderstaande tabel. Voor de resultaten van plannen gaat het in de tabel zowel om ruimtelijke plannen zijnde grondexploitaties van de gemeente alsmede om plannen op basis van een anterieure overeenkomst.
Winsten kunnen pas worden ingeboekt als er voldoende zekerheid is voor winstnemen, hierbij wordt het percentage van gereedheid (completion methode) gevolgd. Bij het eerder winstnemen dan op het moment van afsluiten van grondexploitaties wordt ook gekeken naar de risico’s van de grondexploitatie. De tabel hieronder laat het verwachte verloop van de ARG zien.

De beginstand 2022 van de ARG was € 8,2 mln. Door winstneming in 2022 is voor € 2,2 mln. vanuit grondexploitaties bijgedragen aan de ARG. Vanuit de vorige jaarrekening was begroot om € 0,47 mln. te onttrekken aan de ARG, welke ook heeft plaatsgevonden. De verliesvoorziening is in 2022 met € 9,3 mln. opgehoogd ten laste van de ARG, waardoor de eindstand van de ARG per ultimo 2022 € 0,6 mln. is. Verreweg het grootste deel de ophoging van de verliesvoorziening komt door de bijgestelde ramingen van Inverdan. Voor meer informatie over de projecten wordt verwezen naar het MPG 23.1.

De benodigde weerstandscapaciteit voor het dekken van alle risico’s uit ontwikkelactiviteiten is berekend op circa € 7,0 mln. Het beschikbare weerstandsvermogen tegenover de risico’s uit ontwikkelactiviteiten wordt gevormd door de Algemene Reserve Grondzaken (ARG). De ARG heeft een bufferfunctie tussen de financiële schommelingen die eigen zijn aan ruimtelijke ontwikkeling en de gemeentelijke exploitatie. Die bufferfunctie van de ARG brengt rust in de begroting. Dit omdat alleen tot aanvulling vanuit de algemene middelen naar de ARG wordt overgegaan als de ARG onder de benedengrens (75%) van het benodigde weerstandsvermogen zou uitkomen. En alleen als de bovengrens (125%) wordt overschreden, vindt afdracht aan de algemene middelen plaats.

Zoals de tabel laat zien, is de eindstand 2022 voor de omvang van de ARG € 0,6 miljoen. Dit is lager dan 75% van het benodigde weerstandsvermogen. Dit betekent dat op basis van deze cijfers € 4,6 mln. aan de ARG moet worden toegevoegd. Voor meer informatie omtrent de ARG wordt verwezen naar het MPG 23.1. In de bovenstaande tabel is deze benodigde toevoeging alvast weergegeven in het jaar 2023.